Średnie ceny ofertowe w marcu 2010

Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot

Wskaźnik zmiany średniej ceny w siedmiu polskich aglomeracjach dla ostatniego miesiąca wynosi +0,3%. To zdecydowanie mniej niż styczniu czy lutym i wynika z nieznacznych obniżek cen w 4 miastach: w Gdańsku (-0,3%), Gdyni (-0,3%), Wrocławiu (-0,2%) i Poznaniu (-0,9%). Wzrosty były wyższe, natomiast wystąpiły tylko w trzech lokalizacjach: w Krakowie (0,9%), Warszawie (1,3%) i Sopocie (1,4%).

Wskaźnik zmiany średniej ceny dla całego roku nadal pozostaje ujemny. Cena jest niższa o 4% w Gdyni, o 1,6% w Gdańsku, o 1% w Warszawie i Poznaniu. Niemal na tym samym poziomie co w zeszłym roku pozostaje średnia cena we Wrocławiu (-0,2%). W porównaniu z marcem 2009 średnia cena jest obecnie wyższa w Krakowie o 0,6% i w Sopocie o 4,1%. W przypadku Sopotu najbliższe miesiące mogą przynieść dalsze wzrosty w związku z sezonowym wzrostem zainteresowania mieszkaniami w nadmorskim kurorcie.

ZRÓŻNICOWANIE CEN NA RYNKU WTÓRNYM W ZALEŻNOŚCI OD WIELKOŚCI MIESZKANIA

Średnia to prosty i przejrzysty sposób mierzenia poziomu cen. Należy również do najszerzej, choć wcale nie najlepiej rozumianych wskaźników. Według definicji średnia wyraża typowy poziom wartości cechy, wokół którego skupiają się pozostałe wartości analizowanej cechy. Nie oznacza to oczywiście, że jest to absolutna prawda o analizowanym zjawisku. Pozwala go jednak scharakteryzować i chociażby porównywać.

W przypadku tak niejednorodnego zbioru danych, jakim są mieszkania tym bardziej należy pamiętać, że średnia jest pewnym wyznacznikiem i wskaźnikiem. Sama średnia może różnić się jeśli weźmiemy pod uwagę dodatkowe czynniki i policzymy ją uwzględniając lokalizację, wielkość czy wiek mieszkania. W poniższej analizie prezentowane jest zmienność średniej w uzależnieniu od wielkości mieszkania. W zestawieniu cen mieszkań różnej wielkości, dla 7 miast, widać prawidłowość spadku ceny wraz ze wzrostem metrażu mieszkania. Mieszkania jednopokojowe należą do grupy najdroższych, ich ceny są (w analizowanej grupie miast) o 4% wyższe od średniej. Największa różnica, niemal 10% występuje we Wrocławiu, ponad 5% w Poznaniu i Gdyni, około 4% w Warszawie i Krakowie. Wyjątkiem jest Sopot, gdzie zupełnie inaczej niż w pozostałych lokalizacjach mieszkania małe, 1 i 2 pokojowe w przeliczeniu za metr kwadratowy są tańsze niż mieszkania duże 3 i 4 pokojowe. Jest to oczywiście potwierdzenie faktu, iż generalna reguła nie zawsze precyzyjnie określa rzeczywistość. W przypadku Sopotu mieszkania duże 3 i 4 pokojowe to nieruchomości o podwyższonym standardzie, które mogą być również przeznaczane pod wynajem sezonowy.

Najbliższe cenie średniej są mieszkania dwupokojowe. W przypadku Warszawy, Poznania, Krakowa i Gdyni są o około 2% wyższe od średniej a we Wrocławiu i Gdańsku utrzymują się na tym samym poziomie co średnia. To iż ceny mieszkań dwupokojowych są najbliższe  średniej dla danego miasta wynika ze struktury podaży. Około 40% nieruchomości w ofercie to mieszkania 2-pokojowe, kolejne 30% to mieszkania 3-pokojowe i to właśnie te dwie grupy najsilniej kształtują cenę średnią.

Nie zmienia to jednak faktu, że na rynku wtórnym w większości przypadków za mieszkania o dużym metrażu uzyskuje się niższą cenę za metr i jest to odzwierciedlenie znacznie mniejszego popytu na takie nieruchomości. Duże mieszkania 4-pokojowe są w analizowanych lokalizacjach o 4 do 13% tańsze od średniej, a różnica w złotych w między kawalerką a dużym mieszkaniem sięga nawet 1200 złotych we Wrocławiu.

Podsumowując, warto również zwrócić uwagę na fakt, iż w wielu krajach nie stosuje się przy kalkulacji cen nieruchomości przelicznika ceny metra kwadratowego, a mówi o cenie mieszkania w zależności od liczby pomieszczeń. Wydaje się jednak, że Polacy są przywiązani do takiego sposobu myślenia o wartości nieruchomości i nie zmieni się to w najbliższych latach.